社論丨樓市企穩的基礎正在積累,呵護房地產業筑底回升

2024年02月24日 05:00   21世紀經濟報道

1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市均有所減少,初現企穩跡象,但從春節期間的高頻數據來看,房地產市場仍然相對低迷。要穩定市場,仍需從供求兩端持續發力。

根據統計局數據,1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比下跌的城市有56個,二手住宅銷售價格環比下跌的城市有68個,比上月分別減少6個和2個。在改善性住宅入市、一線城市放寬限購等因素作用下,1月房價環比降幅有所收窄,初現企穩跡象。

這一表現亦能得到其他指標佐證。如1月居民部門新增中長期貸款規模達到6272億元,較去年同期多增超過5000億元。1月30個大中城市商品房成交面積同比下降4.7%,降幅連續第2個月收窄,都顯示出一定的向好勢頭。

不過,這里的季節性因素不容忽視。因為今年春節晚于去年,部分指標在錯月因素的推動下出現同比好轉。如果從春節期間的高頻數據來看,市場似乎仍然低迷。根據克而瑞數據,44個重點城市在春節周(2月9日—2月15日)新房成交僅為23.38萬平方米,同比去年同期下降40%,較2022年同期降幅也達到82%。

二手房市場則相對火熱。貝殼研究院監測數據顯示,春節期間二手房交易量同比增加超七成,其中一線城市同比下降3%,二線城市同比上升98%,三線城市同比上升65%。這顯示出居民的購房需求仍在,但由于受新房交房預期影響,相當一部分需求轉向了二手房市場。

綜合這幾組數據來看,房地產市場在經過前期的調整之后,企穩的需求和基礎正在積累,但要使市場筑底成功,還需從供求兩端適時引導。

從供給端看,需要加大對項目和企業的救助力度,確保平穩交付,重建居民對于新房的信心。目前看,金融機構正在金融管理部門的引導下,著力加大對房地產企業特別是頭部房企的救助力度。

一方面,大型AMC公司正在通過聯合央國企或信托、銀團,對暫時身處險境的房企進行紓困,打造一批可復制、可推廣的紓困化解模式,進行“他救”。另一方面,房企自身亦需通過以價換量、增加銷售,提高資金回籠速度;利用好“保交樓”系列政策和專項借款進行“自救”;通過盤活存量資產、股債結合、用好公募和私募REITs、探索開展標準化產品等擴大再融資規模。

從需求端,需要繼續加大政策支持,釋放剛性和改善性住房需求。去年我國城鎮化率上升至66.16%,較上年上升0.94個百分點,較2022年的0.5個百分點幾乎翻番。當年有1196萬人遷移至城鎮,也大幅高于2022年的646萬。這些都顯示出疫情轉段之后,人口流動速度有所恢復,也意味著市場需求規模仍然可觀。

在這種情況下,一定要用好用足政策工具箱,持續釋放剛需和改善性需求。金融政策需繼續發力,降低購房門檻和成本,特別要優化差別化住房信貸政策、降低存量房貸利率以及動態調整首套房貸利率下限等政策。近日5年期以下LPR大幅下調25個基點,出現史上最大降幅,釋放出監管期望市場企穩的信號,有望激活部分購房需求。

總體來看,經過近幾年的調整,各方已就“房地產業仍然是國民經濟的支柱產業”達成共識,這一產業的規模之大、鏈條之長、主體之廣、交集之深,目前仍然是其他任何行業所難以替代的。中央將今年政策總基調設定為“穩中求進、以進促穩、先立后破”,相當程度上也是針對房地產業而言。在當下市場仍然疲弱之際,政策還需再加一把力,呵護房地產業筑底成功,助力國民經濟平穩發展。

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